¿Hay realmente una segregación inmobiliaria en Santiago?

Me llamó mucho la atención una nota publicada en El Mercurio de Santiago el pasado 10 de Julio (página C1), la cual señalaba en su título que “sólo el 1,7% de los santiaguinos puede elegir cualquier comuna de la capital para vivir”. Este artículo se apoyaba en una reciente investigación del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la UC, el cual no conozco en detalle. El estudio hace un cruce entre la distribución de rentas de los hogares en Santiago y su capacidad para pagar un determinado nivel de dividendo. Se constata que sólo el 1,7% de los hogares tiene ingresos de $ 4,8 MM que, con algunos supuestos, serían los únicos capaces de comprar viviendas en cualquier parte de la ciudad. Muchos hogares no tienen acceso a crédito y de los que lo tienen, no pueden acceder a cualquier ubicación dentro de la ciudad. No habría en este sentido equidad territorial. Particularmente, señala el artículo, las comunas del sector oriente de la RM (Las Condes, Vitacura, Providencia, Lo Barnechea y La Reina) muestran los índices más altos de calidad de vida, áreas verdes, etc. pero segregan a hogares de ingresos medios y bajos. ¿Es correcto todo esto? Me permito algunos comentarios.

Para evaluar la compra de viviendas el estudio considera las viviendas nuevas. Sin embargo, éstas representan la mínima parte del stock habitacional, habitualmente entre el 1 y 2% del stock total. En 2015, un año absolutamente record en ventas, se vendieron en la RM algo más de 52.000 viviendas. Este número representa un 2,6% de un stock de dos millones de unidades. Muchos hogares que se cambian de vivienda optan por viviendas usadas.

En segundo lugar, hay un número significativo de hogares que no tienen los ingresos que menciona el estudio y que viven en las comunas del sector oriente. Según las CASEN 2013, y sólo a modo de ejemplo, en Las Condes un 35% de hogares tienen un ingreso monetario igual o menor a $1 MM, bastante lejos de los 4,8 MM que permitirían poder elegir vivir ahí. De acuerdo a la misma encuesta algo más del 13% de los hogares en Las Condes tiene esos ingresos (en Providencia es el 5% y en Vitacura cerca del 20%).

Adicionalmente cabe señalar que el arriendo es una alternativa crecientemente más importante. Los arriendos están estancados desde hace casi tres años en el Gran Santiago de acuerdo a las cifras del Portal Inmobiliario. Particularmente en las comunas del sector oriente los arriendos han incluso disminuido (medidos en UF/m2).

Por último, si lo que se quiere es conseguir viviendas más asequibles para sectores más amplios de la población en ubicaciones donde el precio de suelo es muy alto, que es lo que ocurre en las comunas de Santiago Oriente, una solución de mercado es permitir mayores densidades y alturas. Varios municipios han ido aquí en la dirección opuesta. Las decisiones de reducciones de densidad en comunas como Providencia o Santiago, que son muy céntricas dentro de la ciudad y cuentan con los mejores accesos a servicios y transporte público, tendrán como resultado un encarecimiento de las viviendas en esos sectores, también en los precios de la vivienda usada, haciendo muy difícil para hogares de ingresos medios y bajos, vivir ahí. Este tipo de decisiones empuja a la periferia a esos grupos.

No cabe duda que Santiago es una ciudad que presenta un alto grado de segregación urbana y hay abundantes estudios al respecto. Sin embargo, señalar que el 1,7% de la población puede elegir donde vivir en Santiago es provocador y al mismo tiempo muy inexacto.

¿Qué esperar para la demanda habitacional en Chile? – Abril 2016

Las noticias de los últimas semanas acerca de la evolución de la ventas de viviendas han sido por un lado esperadas – sabíamos que el año 2015 había sido excepcional por el cambio en el IVA – pero por otro lado no nos dejan de impresionar con caídas de casi 50% en las unidades nuevas vendidas en el primer trimestre de 2016 versus el cuarto trimestre del 2015 y una caída de 18% versus el primer trimestre del 2015 de acuerdo a las cifras de GfK Adimark. Este ajuste podría llevarnos a una mirada excesivamente pesimista de cómo viene la demanda habitacional. En este contexto puede ser de interés considerar uno de los determinantes de más largo plazo de la demanda habitacional: la formación de hogares y su tamaño. Quien demanda una vivienda es el hogar y no las personas individuales y, por tanto, el proceso de formación de hogares es un determinante esencial de la demanda habitacional. En Chile no se publican regularmente las cifras de la evolución de hogares junto con las estadísticas demográficas. Se hace necesario recurrir a los censos – experiencias poco felices últimamente — o la encuesta CASEN que se hace cada tres años, y ahora cada dos, para tener una cifra de cuántos hogares hay en Chile y qué tamaño tienen.

La tabla 1 muestra la evolución de los hogares en Chile desde 2000 hasta 2013, usando la información de las encuestas CASEN. Varias cosas saltan a la vista. En primer lugar los hogares crecen bastante más rápido que la población. Entre 2000 y 2013 pasamos de 3,9 a 5,3 millones de hogares. Esto es un aumento de 35% en 13 años o el equivalente a una tasa de crecimiento promedio de 2,3% por año. La población creció sólo 14% en el mismo período (1% promedio por año). Los hogares crecen a más del doble de la velocidad a la que crece la población. Un segundo elemento destacable es la evolución del tamaño de los hogares. En 2000 el 77% de los hogares tenía tres y más personas; en 2013 esta cifra baja a 65%, mientras que los hogares de una y dos personas pasan del 23 al 36%. En estos casi 15 años y como se aprecia en las últimas columnas de la tabla los hogares de una y dos personas crecen en promedio al 6,2 y 5,6% por año mientras que en 2013 hay menos hogares de cuatro o más personas que los que había en 2000. Este grupo se está reduciendo. Adicionalmente hay un cambio de velocidad en los últimos años en la formación de hogares más pequeños, probablemente asociado a mayores ingresos que inducen esto. Se trata probablemente de hogares que dejan situaciones de allegamiento, y los hogares de una persona crecen a casi 10% entre 2011 y 2013.

Tabla 1. 

¿Qué esperar en los años que vienen? ¿Continuará este proceso? Hay algunas razones que hacen pensar que sí. Un elemento que es posible utilizar para estimar cuántos hogares habrá en los próximos años es la tasa de formación de hogares por grupo etáreo o de edades (el llamado “Headship-Rate”) y aplicarlo a las proyecciones de población que suelen ser bastante certeras, dado lo lento de los cambios demográficos. La tabla 2 hace un ejercicio sencillo de este tipo con los datos de la CASEN 2013 y las proyecciones de población 2015 de Naciones Unidas.

La primera parte de la tabla (primeras tres columnas) muestra la composición etárea de la población, el número de hogares para cada grupo y el tamaño de población. Así es posible calcular el “Headship-Rate” o tasa de formación de hogares por grupo etáreo. Por ejemplo, las personas hasta los 14 años no forman hogares. El grupo entre 15 y 29 años, con una población total de 4,2 millones de personas, formaba 398.000 hogares. Esto implica que la tasa de formación de hogares o Headship-Rate es de 9,4% en ese grupo etáreo. Uno de cada diez constituye un hogar. Esta cifra está encuadrada en el bloque derecho de la tabla. La tasa de formación de hogares es de casi 42% para el grupo entre 30 y 44 años y de 60% para el grupo de 60 y más años. Aquí más de la mitad de los hogares forma un hogar. Ahora es posible calcular cuántos hogares habrá si se mantienen las mismas tasas de formación de hogares, utilizando las proyecciones de población para los años 2020 y 2030. Por ejemplo, se estima que en 2020 habrá 4 millones de personas entre los 15 y 29 años y que este grupo será de sólo 3,8 millones en 2030. Esto debido a la baja en las tasas de natalidad. Con las Headship-Rates que habíamos obtenido podemos estimar que los hogares en esos años y para esos grupos etáreos serán 386 y 357 mil respectivamente. Haciendo esto para todos los grupos estimamos que en 2020 habrá 6,1 millones de hogares y 7,1 millones en 2030. Dado que quien demanda la vivienda es el hogar, necesitaremos hasta 2020 casi un millón más de viviendas y otro millón más hasta 2030, es decir, habrá una nueva demanda habitacional de aproximadamente 100.000 viviendas por año por los próximos 15 años. Los hogares crecerán al 2,2% por año hasta 2020 y al 1,6% hasta el 2030. Hay demanda habitacional todavía.

Tabla 2. 

Dos consideraciones adicionales: Sabemos que para todo el país habrá 3,1 personas por hogar en 2020 y 2,8 en 2030, lo que todavía es alto en comparación con países de la OECD. El ejercicio anterior podría completarse algo más si consideramos cuál será el tamaño de hogar promedio por grupo etáreo y estimar así qué tamaño de viviendas necesitaremos. Otro elemento adicional a considerar es la demanda por superficie. Sabemos que esta crece con el ingreso per cápita. Si éste sigue creciendo, aun cuando sea a tasas de más lentas que en los últimos años, las superficies demandas seguirán creciendo también. Por tanto, no sólo necesitaremos más viviendas sino que la superficie per cápita irá muy probablemente subiendo.

Esta mirada nos da una idea que los factores que determinan la demanda habitacional en el mediano y largo plazo seguirán jugando un papel importante y que la demanda de viviendas seguirá dinámica aun cuando en el corto plazo tengamos un ajuste por el boom del sector en 2015. 

¿Qué nos dice la economía urbana de lo que está pasando en el mercado inmobiliario? Mar 2016

Para el Portal Inmobiliario, publicada 23 de Marzo de 2016

Mucho se ha hablado en las últimas semanas acerca de la desaceleración del mercado inmobiliario. El boom de construcción que observamos en 2015, sobre todo en inversiones habitacionales producto del cambio en el IVA, podría estar llegando a su fin y nos esperaría un aterrizaje, cuya magnitud es difícil de predecir.

De acuerdo a las últimas cifras publicadas por el Portal Inmobiliario para las viviendas usadas en la Región Metropolitana (4to trimestre de 2015), se observa una caída en los precios de arriendo de 0,3% en términos anuales y 1,2% en términos trimestrales. En el margen, el mercado de arriendo pareciera estar deteriorándose. Adicionalmente el efecto es mayor en departamentos que en casas. Este es un fenómeno interesante ya que desde que se publican las cifras no había habido disminuciones en los precios de arriendo habitacionales. Cabe señalar que, de acuerdo a las mismas cifras, el aumento en los arriendos ya estaba detenido desde hace casi dos años, mientras que los precios de las unidades (usadas) continuaban al alza, presionando a la baja la rentabilidad de los activos. Las cifras del INE no acusan todavía una disminución de los arriendos en términos reales pero el aumento nominal en 12 meses a diciembre de 2015 es 4,9% (división 4, grupo 1 del IPC) con un aumento de IPC total de 4,4%. Es importante indicar también que los datos del Portal miden la evolución de los precios de arriendo y de las viviendas usadas. Los precios de las viviendas nuevas han mostrado una leve baja en los últimos meses que los precios de las viviendas usadas no muestran, al menos con los datos que publica el Banco Central de Chile y la CChC. Los datos de GfK-Adimark no muestran hasta diciembre 2015 ningún descenso de precios en las unidades nuevas. Sin embargo y considerando que las viviendas nuevas no representan más de 2% del stock habitacional, parece más relevante mirar los precios en el stock.

¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario habitacional? Repasar algunas ideas de economía urbana nos puede ayudar a dar una interpretación a las cifras.

Los activos inmobiliarios tienen la peculiaridad de ser demandados como activos de inversión y como activos de uso al mismo tiempo. En los activos inmobiliarios quién demanda el activo para su uso no siempre es el mismo que demanda el activo como inversión. En el caso de las viviendas, y por el hecho que en Chile la gran mayoría de los hogares vive en su propia vivienda, la demanda de inversión y la de uso coinciden en un mismo hogar. Pero incluso en ese caso, la distinción es importante. Quien compra su propia vivienda está operando en dos mercados. Por un lado en el de uso de las viviendas y por otro en el mercado de inversión de los activos inmobiliarios habitacionales. Cada hogar, dueño de una casa propia, no sólo usa su casa para vivir sino que es al mismo tiempo un importante vehículo de ahorro. En muchos casos es el único.

Podemos pensar, por lo tanto, en el mercado inmobiliario como un conjunto de tres mercados distintos: El primero es un mercado de uso de los activos. En el caso del mercado habitacional son los hogares quienes demandan viviendas para vivir en ellas pero esta idea también se aplica a otros activos inmobiliarios como oficinas o superficies comerciales. El precio que ajusta este mercado es el precio de uso o arriendo de los activos.

El segundo mercado es el de activos de inversión inmobiliaria. Aquí son los inversionistas quienes demandan activos inmobiliarios para sus carteras de inversión o como vehículo de ahorro. Estos activos compiten con otros como son bonos del gobierno, acciones de empresa, etc. Las tasas de interés, el tratamiento tributario de la inversión inmobiliaria, entre otras cosas, afecta las decisiones de inversión y hace que haya una mayor o menor demanda por activos inmobiliarios. Si pensamos en los últimos años en Chile, las bajas tasas de interés han sido una causa importante para que inversionistas busquen retornos más atractivos en el mercado inmobiliario. Este segundo mercado se conecta con el mercado de uso a través del precio de uso o arriendo que determina la rentabilidad de los activos inmobiliarios. En este mercado se establece un equilibrio entre los precios de los activos y el retorno obtenido. Si el retorno es muy alto (porque por ejemplo los arriendos están subiendo) entrará más inversión, presionando al alza los precios de los activos, haciendo bajar la rentabilidad hasta conseguirse un nuevo equilibrio en la relación entre tasas de interés, retorno de la inversión inmobiliaria y precios de los activos.

El tercer mercado es el de construcción o instalación de nuevo stock inmobiliario que responde esencialmente a cambios en los precios de los activos y su relación con los costos de instalarlos (construcción, permisos, etc.). Si suben los precios de los activos inmobiliarios habrá más empresas dispuestas a instalar nuevos edificios. Si suben los costos, por ejemplo debido a permisos más lentos, mayores salarios en la construcción, etc., las edificaciones sólo se harán a precios más altos, o bien, se requerirán aumentos de productividad que compensen los mayores costos.

Con esta estructura de tres mercados, podemos ahora pensar en la dinámica reciente del mercado inmobiliario. Dependiendo de quién es el que está demandando el activo (el usuario o el inversionista), los efectos sobre los precios y los arriendos pueden ser diferentes. Pensemos en los activos inmobiliarios habitacionales: la demanda de uso de éstos depende fundamentalmente de la formación de nuevos hogares y del ingreso de estos hogares. Es el hogar el que ocupa la vivienda, sea este de una, dos o más personas. La tendencia de las últimas décadas a la formación de hogares más pequeños, hace que para igual población, la demanda habitacional sea mayor. No cabe duda que este fenómeno ha sido relevante en la evolución del mercado habitacional. Al mismo tiempo el aumento de los salarios, aumenta también la demanda de uso.

¿Qué efectos tiene un aumento en la demanda del uso habitacional sobre el mercado? Pensemos en precios de arriendo, precios de las unidades y el stock habitacional. Imaginemos que hay un aumento en la cantidad de hogares que demandan una vivienda. En la medida que esto no ha sido anticipado por el mercado (aquí hemos dejado totalmente fuera el rol que juegan las expectativas en las decisiones de inversión), la nueva demanda presiona en primer lugar el precio en el mercado de uso de las unidades, es decir, los arriendos. Los mayores arriendos mejoran la rentabilidad de los activos y harán que aumente la demanda por nuevos activos inmobiliarios habitacionales. Esto impulsa la construcción y el stock comienza a expandirse. La mayor demanda de uso lleva a aumentos de los arriendos, de los precios de las viviendas y a un mayor stock habitacional en un plazo medio. Nótese que este aumento de la demanda de uso, lleva al mismo tiempo a aumentos tanto en los precios de arriendo como de las viviendas.

¿Hay alguna diferencia si la mayor demanda no es para uso sino para inversión? Supongamos que tenemos ahora un salto en la demanda de activos habitacionales como inversión. La demanda de uso no ha cambiado. Son los mismos hogares con los mismos ingresos. La demanda de inversión presiona al alza los precios de las viviendas y el stock comienza a aumentar. Esto presiona al alza los precios de los activos, que son más demandados para inversión, pero a la baja los precios de los arriendos, ya que el stock está aumentando y la demanda en el mercado de uso sigue siendo la misma. ¿En qué terminamos? Precios de viviendas más altos, precios de uso (arriendos) más bajos y un mayor stock disponible. Nótese aquí que lo que observamos, al menos transitoriamente, son movimientos en direcciones opuestas de los precios de arriendo (que bajan) y de los precios de las viviendas (que suben).

Si miramos la situación de los últimos años en Chile, tenemos probablemente una combinación de aumentos de demanda de uso y aumentos de demanda de inversión. Desde 2004 o 2005 en adelante y como consecuencia del rápido crecimiento económico, la demanda habitacional creció considerablemente. El número de hogares crecía en esa época a más del doble de lo que crecía la población. Entre 2000 y 2013 los hogares crecieron 35% (2,4% por año) mientras que la población creció menos de 11% (menos del 1% por año). Si miramos los precios de arriendo y los precios de las viviendas ambos estuvieron subiendo entre 2005 y hasta 2013.

Pareciera, sin embargo, que ha habido un cambio en los últimos dos años y la demanda de inversión ha tomado la delantera como motor del mercado inmobiliario habitacional. Los precios de arriendo se estancan y más recientemente empiezan a descender, mientras que los precios de las viviendas siguen subiendo. La explicación podría estar en lo mencionado más arriba: en el último tiempo ha sido más bien la demanda por inversión la que ha impulsado el mercado (de activos para inversión) y no tanto la demanda de uso. Esto podría explicar este nuevo fenómeno para el mercado habitacional en Chile: arriendos empezando a bajar y precios de las viviendas que siguen subiendo.