Las
noticias de los últimas semanas acerca de la evolución de la ventas de
viviendas han sido por un lado esperadas – sabíamos que el año 2015 había sido
excepcional por el cambio en el IVA – pero por otro lado no nos dejan de
impresionar con caídas de casi 50% en las unidades nuevas vendidas en el primer
trimestre de 2016 versus el cuarto trimestre del 2015 y una caída de 18% versus
el primer trimestre del 2015 de acuerdo a las cifras de GfK Adimark. Este
ajuste podría llevarnos a una mirada excesivamente pesimista de cómo viene la
demanda habitacional. En este contexto puede ser de interés considerar uno de
los determinantes de más largo plazo de la demanda habitacional: la formación
de hogares y su tamaño. Quien demanda una vivienda es el hogar y no las
personas individuales y, por tanto, el proceso de formación de hogares es un
determinante esencial de la demanda habitacional. En Chile no se publican
regularmente las cifras de la evolución de hogares junto con las estadísticas
demográficas. Se hace necesario recurrir a los censos – experiencias poco
felices últimamente — o la encuesta CASEN que se hace cada tres años, y ahora
cada dos, para tener una cifra de cuántos hogares hay en Chile y qué tamaño
tienen.
La
tabla 1 muestra la evolución de los hogares en Chile desde 2000 hasta 2013,
usando la información de las encuestas CASEN. Varias cosas saltan a la vista.
En primer lugar los hogares crecen bastante más rápido que la población. Entre
2000 y 2013 pasamos de 3,9 a 5,3 millones de hogares. Esto es un aumento de 35%
en 13 años o el equivalente a una tasa de crecimiento promedio de 2,3% por año.
La población creció sólo 14% en el mismo período (1% promedio por año). Los
hogares crecen a más del doble de la velocidad a la que crece la población. Un
segundo elemento destacable es la evolución del tamaño de los hogares. En 2000
el 77% de los hogares tenía tres y más personas; en 2013 esta cifra baja a 65%,
mientras que los hogares de una y dos personas pasan del 23 al 36%. En estos
casi 15 años y como se aprecia en las últimas columnas de la tabla los hogares
de una y dos personas crecen en promedio al 6,2 y 5,6% por año mientras que en
2013 hay menos hogares de cuatro o más personas que los que había en 2000. Este
grupo se está reduciendo. Adicionalmente hay un cambio de velocidad en los
últimos años en la formación de hogares más pequeños, probablemente asociado a
mayores ingresos que inducen esto. Se trata probablemente de hogares que dejan
situaciones de allegamiento, y los hogares de una persona crecen a casi 10%
entre 2011 y 2013.
Tabla 1.
¿Qué
esperar en los años que vienen? ¿Continuará este proceso? Hay algunas razones
que hacen pensar que sí. Un elemento que es posible utilizar para estimar
cuántos hogares habrá en los próximos años es la tasa de formación de hogares
por grupo etáreo o de edades (el llamado “Headship-Rate”) y aplicarlo a las
proyecciones de población que suelen ser bastante certeras, dado lo lento de
los cambios demográficos. La tabla 2 hace un ejercicio sencillo de este tipo
con los datos de la CASEN 2013 y las proyecciones de población 2015 de Naciones
Unidas.
La
primera parte de la tabla (primeras tres columnas) muestra la composición
etárea de la población, el número de hogares para cada grupo y el tamaño de
población. Así es posible calcular el “Headship-Rate” o tasa de formación de
hogares por grupo etáreo. Por ejemplo, las personas hasta los 14 años no forman
hogares. El grupo entre 15 y 29 años, con una población total de 4,2 millones
de personas, formaba 398.000 hogares. Esto implica que la tasa de formación de
hogares o Headship-Rate es de 9,4% en ese grupo etáreo. Uno de cada diez
constituye un hogar. Esta cifra está encuadrada en el bloque derecho de la
tabla. La tasa de formación de hogares es de casi 42% para el grupo entre 30 y
44 años y de 60% para el grupo de 60 y más años. Aquí más de la mitad de los
hogares forma un hogar. Ahora es posible calcular cuántos hogares habrá si se
mantienen las mismas tasas de formación de hogares, utilizando las proyecciones
de población para los años 2020 y 2030. Por ejemplo, se estima que en 2020
habrá 4 millones de personas entre los 15 y 29 años y que este grupo será de
sólo 3,8 millones en 2030. Esto debido a la baja en las tasas de natalidad. Con
las Headship-Rates que habíamos obtenido podemos estimar que los hogares en
esos años y para esos grupos etáreos serán 386 y 357 mil respectivamente.
Haciendo esto para todos los grupos estimamos que en 2020 habrá 6,1 millones de
hogares y 7,1 millones en 2030. Dado que quien demanda la vivienda es el hogar,
necesitaremos hasta 2020 casi un millón más de viviendas y otro millón más
hasta 2030, es decir, habrá una nueva demanda habitacional de aproximadamente
100.000 viviendas por año por los próximos 15 años. Los hogares crecerán al
2,2% por año hasta 2020 y al 1,6% hasta el 2030. Hay demanda habitacional
todavía.
Tabla 2.
Dos
consideraciones adicionales: Sabemos que para todo el país habrá 3,1 personas
por hogar en 2020 y 2,8 en 2030, lo que todavía es alto en comparación con
países de la OECD. El ejercicio anterior podría completarse algo más si
consideramos cuál será el tamaño de hogar promedio por grupo etáreo y estimar así
qué tamaño de viviendas necesitaremos. Otro elemento adicional a considerar es
la demanda por superficie. Sabemos que esta crece con el ingreso per cápita. Si
éste sigue creciendo, aun cuando sea a tasas de más lentas que en los últimos
años, las superficies demandas seguirán creciendo también. Por tanto, no sólo
necesitaremos más viviendas sino que la superficie per cápita irá muy
probablemente subiendo.
Esta
mirada nos da una idea que los factores que determinan la demanda habitacional
en el mediano y largo plazo seguirán jugando un papel importante y que la
demanda de viviendas seguirá dinámica aun cuando en el corto plazo tengamos un
ajuste por el boom del sector en 2015.
