Tuesday, September 6, 2016

¿Hay realmente una segregación inmobiliaria en Santiago?

Me llamó mucho la atención una nota publicada en El Mercurio de Santiago el pasado 10 de Julio (página C1), la cual señalaba en su título que “sólo el 1,7% de los santiaguinos puede elegir cualquier comuna de la capital para vivir”. Este artículo se apoyaba en una reciente investigación del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la UC, el cual no conozco en detalle. El estudio hace un cruce entre la distribución de rentas de los hogares en Santiago y su capacidad para pagar un determinado nivel de dividendo. Se constata que sólo el 1,7% de los hogares tiene ingresos de $ 4,8 MM que, con algunos supuestos, serían los únicos capaces de comprar viviendas en cualquier parte de la ciudad. Muchos hogares no tienen acceso a crédito y de los que lo tienen, no pueden acceder a cualquier ubicación dentro de la ciudad. No habría en este sentido equidad territorial. Particularmente, señala el artículo, las comunas del sector oriente de la RM (Las Condes, Vitacura, Providencia, Lo Barnechea y La Reina) muestran los índices más altos de calidad de vida, áreas verdes, etc. pero segregan a hogares de ingresos medios y bajos. ¿Es correcto todo esto? Me permito algunos comentarios.

Para evaluar la compra de viviendas el estudio considera las viviendas nuevas. Sin embargo, éstas representan la mínima parte del stock habitacional, habitualmente entre el 1 y 2% del stock total. En 2015, un año absolutamente record en ventas, se vendieron en la RM algo más de 52.000 viviendas. Este número representa un 2,6% de un stock de dos millones de unidades. Muchos hogares que se cambian de vivienda optan por viviendas usadas.

En segundo lugar, hay un número significativo de hogares que no tienen los ingresos que menciona el estudio y que viven en las comunas del sector oriente. Según las CASEN 2013, y sólo a modo de ejemplo, en Las Condes un 35% de hogares tienen un ingreso monetario igual o menor a $1 MM, bastante lejos de los 4,8 MM que permitirían poder elegir vivir ahí. De acuerdo a la misma encuesta algo más del 13% de los hogares en Las Condes tiene esos ingresos (en Providencia es el 5% y en Vitacura cerca del 20%).

Adicionalmente cabe señalar que el arriendo es una alternativa crecientemente más importante. Los arriendos están estancados desde hace casi tres años en el Gran Santiago de acuerdo a las cifras del Portal Inmobiliario. Particularmente en las comunas del sector oriente los arriendos han incluso disminuido (medidos en UF/m2).

Por último, si lo que se quiere es conseguir viviendas más asequibles para sectores más amplios de la población en ubicaciones donde el precio de suelo es muy alto, que es lo que ocurre en las comunas de Santiago Oriente, una solución de mercado es permitir mayores densidades y alturas. Varios municipios han ido aquí en la dirección opuesta. Las decisiones de reducciones de densidad en comunas como Providencia o Santiago, que son muy céntricas dentro de la ciudad y cuentan con los mejores accesos a servicios y transporte público, tendrán como resultado un encarecimiento de las viviendas en esos sectores, también en los precios de la vivienda usada, haciendo muy difícil para hogares de ingresos medios y bajos, vivir ahí. Este tipo de decisiones empuja a la periferia a esos grupos.

No cabe duda que Santiago es una ciudad que presenta un alto grado de segregación urbana y hay abundantes estudios al respecto. Sin embargo, señalar que el 1,7% de la población puede elegir donde vivir en Santiago es provocador y al mismo tiempo muy inexacto.

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