Thursday, December 14, 2017

La Industria Inmobiliaria en Chile. Evolución, desafíos y mejores prácticas.

Resumo en estas líneas mi presentación del libro "La Industria Inmobiliaria en Chile. Evolución, desafíos y mejores prácticas" que acabamos de editar junto con Verónica Niklitschek. Esta se llevó a cabo en el ESE Business School de la Universidad de los Andes el pasado 5 de diciembre.

Este libro nació con un doble propósito. Busca, por un lado, hacer un recuento de la evolución de la industria inmobiliaria en Chile y plantear los desafíos que la industria enfrenta hoy (uno de los cuales hemos hecho tema de este seminario); el libro busca, por otro lado, ser un manual, un libro de texto con buenas prácticas para llevar adelante exitosamente el negocio inmobiliario y muchos de sus capítulos están dedicados a eso.

Comento en lo que sigue los principales contenidos del libro. Éste tiene 36 capítulos y más de 800 páginas y se estructura en seis partes.

La primera de ellas es una introducción y contiene dos capítulos; el primero resume el libro y plantea algunas ideas que nosotros como editores recogemos de todo este trabajo (vuelvo al final sobre ellas). El segundo contiene algunos elementos de economía urbana que pensamos pueden servir para entender mejor el marco económico en el que funciona la industria: el ciclo inmobiliario, el equilibrio espacial y la dinámica de precios residenciales.

La segunda parte del libro trata del desarrollo urbano y del suelo. Contiene 9 capítulos.

El primer capítulo de esta parte es el de Marcial Echenique (quien hoy no podía acompañarnos pero a quien agradecemos muchísimo su participación en el libro). Él plantea la disyuntiva entre ciudades densas o extensas. En base a ejemplos de distintas ciudades del mundo muestra como Santiago debiera ser una ciudad de baja densidad en las periferias con buenos sistemas de transporte para acceder al centro de la ciudad y al mismo tiempo densa en el centro y en torno a los ejes estructurantes de transporte.

Sigue el capítulo 4 de Pilar Gimenez. Para muchos puede resultar poco conocido que por muchos años Chile no contó con una política urbana. La Ley de Urbanismo y Construcción exige que el MINVU tenga una política de este tipo, oficialmente promulgada. Chile promulgó una en 1979 y otra en 1985, la cual fue derogada en 2000 por estar obsoleta. Desde entonces y hasta 2013, no se contaba con una política de este tipo. Su necesidad radica en poner un marco conceptual para todo lo que se haga en materia de desarrollo urbano. Pilar Giménez detalla en su capítulo el proceso de desarrollo de la actual política urbana. Se trató de un proceso que contó con una amplia participación de expertos, dándole así más legitimidad y aceptación.

Luis Eduardo Bresciani aborda en el Capítulo 5 las principales tendencias de nuestras ciudades y plantea sus desafíos. Bresciani analiza seis nuevos escenarios para las políticas urbanas. Entre ellos destaca que las principales ciudades chilenas están siendo más metropolitanas, concentrando mayor población y siendo fuertes polos de atracción de desarrollo económico. También destaca el hecho que los hogares con mayores ingresos tienen más movilidad y demandan más viajes y las ciudades requieren mejor infraestructura para ello. Otro de los escenarios destacados es que para responder a estas complejidades, las ciudades necesitarán contar con gobiernos más autónomos que les permitan responder adecuadamente y con más agilidad a las demandas locales y metropolitanas.

El desarrollo urbano y de la industria inmobiliaria habitacional en Chile ha estado fuertemente influenciado por la política habitacional. Con la creación del subsidio habitacional en los 70 y el impulso de la vivienda social, se han ampliado comunas y construido muchas viviendas. Desde 1990 se han pagado en Chile casi 2,5 millones de subsidios y contratado 300.000 viviendas SERVIU. Slaven Razmilic analiza en el Capítulo 6 la evolución de esta política habitacional, sus logros y los desafíos que ella enfrenta hoy, con los problemas más urgentes ya resueltos y necesidades ahora más sofisticadas.

El suelo es probablemente el insumo más importante para la industria inmobiliaria. Sin él es imposible desarrollar proyectos. El suelo que importa es el suelo urbano y para los desarrollos inmobiliarios es clave su obtención, conseguir los permisos para su uso, la forma en que el uso de suelo es regulado y la existencia o no de suficiente suelo para desarrollar proyectos. Más allá de la mirada general de desarrollo urbano que se encuentra en los capítulos 3, 4 y 5 del libro —ya comentados—, los capítulos 7 a 11 tratan de temas relacionados directa e indirectamente con el suelo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

En el Capítulo 7 Cristina Calvo reflexiona sobre el proceso y las estrategias de obtención de permisos, tanto desde una perspectiva de las descoordinaciones administrativas y, en parte, anticuados procedimientos, como de los errores de los propios inmobiliarios.

Juan Eduardo Figueroa aborda en el Capítulo 8 la certeza jurídica en las distintas etapas del proceso de obtención de permisos y la protección con que cuentan inversionistas y desarrolladores cuando obtienen sus permisos. Se trata de un tema que ha cobrado notable relevancia en los últimos meses.
En el Capítulo 9 Pablo Trivelli discute la evolución de los precios de suelo en el Gran Santiago en los últimos 30 años. Ésta es probablemente la información más detallada y más larga con la que se cuenta para mirar la evolución de estos precios. Él muestra como el precio promedio del suelo, medido a través de ofertas públicas, pasó de 0,8 UF/m2 a 5,5 UF/m2 en 30 años. Los precios se multiplicaron por 7 en este período.

Felipe Soza discute en el Capítulo 10 el negocio inmobiliario del suelo. Si bien podría parecer que el negocio del suelo es algo de “pasadas inmobiliarias” y, sin duda que cambios rápidos en los valores de suelo, pueden generarlas, esto no parece lo habitual. Como él señala, se trata más bien de un negocio de largo plazo, que exige mucha paciencia y que no siempre muestra resultados dentro de una misma generación.

En los últimos años han surgido cada vez con más fuerza movimientos ciudadanos que reclaman por los desarrollos inmobiliarios que afectan sus barrios y condiciones de vida. La “vida de barrio” se ve alterada por la construcción de viviendas en altura, con mayores densidades o por la instalación de industrias o comercio. David Rodriguez desarrolla en el Capítulo 11, que cierra la segunda parte del libro, la idea del “urbanismo asociativo”, un concepto novedoso y propio que plantea que, o las inmobiliarias se hacen cargo de las demandas de las comunidades a las que afectan, o no podrán desarrollar sus proyectos en el futuro.

La tercera parte del libro aborda los desarrollos habitacionales. Contiene 8 capítulos.

El mercado habitacional depende esencialmente del número de hogares que demandan una vivienda y su capacidad económica para adquirirla. Así el motor de la demanda habitacional es el hogar y su ingreso. El Capítulo 12 muestra como en Chile se ha reducido el tamaño promedio de los hogares y ha habido un crecimiento más rápido de los hogares que de la población así como un importante crecimiento de los ingresos. El tamaño medio pasó de 4,1 personas por hogar en 1990 a 3,2 personas por hogar en 2015. Hogares de una y dos personas eran algo más de 600 mil en 1990 y hoy superan los dos millones y son casi el 40% del total de hogares. Este es un proceso que continuará en los próximos años, alimentando la demanda por más viviendas.

Como señala Pablo Ramírez en el Capítulo 13, el mercado habitacional privado en Chile es un mercado de ventas anuales de viviendas nuevas de aproximadamente 170 MM UF. La mitad de ellas se vende en la Región Metropolitana. Ramírez describe las etapas de un desarrollo habitacional exitoso, distinguiendo cinco: 1) la compra del terreno; 2) el desarrollo del proyecto; 3) su construcción y comercialización; 4) la entrega y cierre y 5) la postventa. Él identifica los elementos clave de cada una de estas etapas y propone algunas preguntas que pueden servir de guía para desarrolladores de modo de mejorar sus propios procesos de desarrollo.

La industria de los desarrollos habitacionales ha pasado de la construcción de grandes volúmenes al desarrollo de marcas, la atención de nichos y un foco mucho más fuerte en los clientes y sus necesidades. El Capítulo 14 de Isabel Palma describe cómo se hace el marketing inmobiliario y destaca la necesidad hoy para las inmobiliarias de trabajar su marca. Si bien hace 30 años había empresas constructoras e inmobiliarias conocidas, no había una preocupación por el desarrollo de marcas. Esto es hoy distinto y muchas inmobiliarias invierten seriamente en su marca. Los clientes están hoy dispuestos a pagar más por productos habitacionales de marca, cuando éstos están en ciertos rangos de precio y tienen las características de tamaño y ubicación que los clientes están buscando.

Nicole Solé aborda en el Capítulo 15 el desarrollo de viviendas desde una perspectiva del diseño. Su punto de partida es precisamente la necesidad de diferenciación y de un mejor entendimiento del cliente. Desarrollos exitosos pueden anticiparse a las necesidades de los clientes. Cocinas integradas, espacios más amplios, emplazamiento de las viviendas, calidad de las terminaciones, materiales que se utilizan, son algunos elementos que pueden hacer una gran diferencia entre un producto estándar y algo novedoso y atractivo.
En el Capítulo 16 Eugenio García-Huidobro describe estrategias de venta para las inmobiliarias. Elementos como las métricas a usar, los incentivos que se quieren poner a la fuerza de venta así como su capacitación son importantes para el éxito comercial.

La postventa habitacional es sin duda otro de los grandes cambios a los cuales se ha visto enfrentada la industria. La postventa prácticamente no existía hace treinta años y es hoy imprescindible en proyectos habitacionales. Verónica Niklitschek discute estos desafíos en el Capítulo 17. La postventa es, en primer lugar, parte de la estrategia de desarrollo de marca. No es posible desarrollar una buena imagen de marca sin un buen servicio de postventa. Esta surge de la complejidad del proceso constructivo que sigue siendo, a pesar de todas las mejoras, muy artesanal. Las viviendas no se fabrican de manera suficientemente estandarizada, lo cual abre espacios para errores y fallas. Se suman a esto dos elementos más: las expectativas generadas en el cliente durante el proceso de venta y los modelos de atención y servicio de las inmobiliarias. Una excesiva generación de expectativas, exacerbada por el hecho que la vivienda propia es el sueño de muchas familias, pone la vara muy alta a las inmobiliarias. Al mismo tiempo, modelos inadecuados de servicio, con respuestas tardías y poco precisas o servicios de postventa de baja calidad, acentúan estos problemas.
Como se señaló más arriba la política habitacional en Chile ha logrado resolver la demanda por vivienda de muchas familias. Los desafíos actuales están más bien en superar la segregación urbana y mejorar la calidad de las viviendas. La segregación es un problema particularmente agudo en la ciudad de Santiago. Existen comunas en las cuales no se construyen viviendas sociales y, viceversa, comunas donde casi sólo se construyen viviendas sociales. Aquí es donde los proyectos de integración social pueden ayudar. Mario Grandón y José Astaburuaga analizan con detalle los desarrollos inmobiliarios en vivienda social en el Capítulo 18 y muestran valiosas experiencias de proyectos de integración social.

En el capítulo 19 de este libro abordan Oscar y Jorge Lería el menos conocido mercado de la segunda vivienda en nuestro país. Se trata de un mercado todavía pequeño que atiende a aproximadamente un 10% de la población con rentas más altas y que está fuertemente concentrado en la zona costera más cercana a Santiago. El planteamiento del Capítulo es que se trata de un mercado de gran potencial hacia el futuro en la medida que el ingreso per cápita siga subiendo.

La parte cuatro del libro está dedicada a los activos de renta y contiene 10 capítulos.
Esta sección se inicia con el Capítulo 20. En él, Cristián Cox presenta un esquema general que permite evaluar proyectos inmobiliarios de renta en varias etapas. Él explica el paso a paso del desarrollo exitoso de proyectos de renta y sirve de introducción a esta parte del libro.

Los Capítulos 21 a 29 recorren, activo por activo, los principales activos de inversión inmobiliaria.
Agustín Richards discute en el Capítulo 21 el desarrollo de los activos comerciales, especialmente de shopping malls. En términos de la relación entre PIB per cápita y superficie comercial arrendable, Chile alcanza el nivel más alto en América Latina. En términos generales no hay probablemente mucho espacio más para grandes superficies comerciales. Sin embargo, cuando se mira más en detalle se observan diferencias regionales importantes con regiones menos provistas de superficies y, por otro lado, algunas zonas en centros metropolitanos que podrían recibir más superficie comercial. Richards discute también las principales tendencias que están afectando el negocio de los centros comerciales como son el comercio electrónico, la irrupción de las tiendas de fast fashion y la necesidad de ir transformando los centros comerciales en lugares más destinados a experiencias que a ser sólo lugares de compras.

En el Capítulo 22 Antonio Jalaff describe la evolución y desafíos de los strip centers en Chile. Desde hace unos 15 años la edificación de estos centros comerciales inició un período de significativo crecimiento en el Gran Santiago y las principales ciudades de Chile, convirtiéndose en un atractivo negocio de desarrollo y arriendo, dada la interesante combinación de rentabilidad y menores costos de inversión, comparado con otros formatos de activos comerciales.

En el Capítulo 23 Marcelo Cox aborda el desarrollo de proyectos de oficinas. Este es uno de los activos más tradicionales de renta inmobiliaria. En los 80, el principal sector de oficinas estaba todavía en Santiago Centro y había algunas oficinas también en Providencia. A partir de fines de los 80 y comienzos de los 90 se desarrolla el sector de El Golf. Más tarde aparece un nuevo polo empresarial y de oficinas en Huechuraba, el sector de Ciudad Empresarial. Durante los 2000 aparece Nueva las Condes y con la expansión de la línea 1 del Metro, las oficinas se empiezan a mover por el eje de Apoquindo hacia el oriente.

Santiago, que es donde se concentra la gran mayoría de oficinas clase A y B en Chile, cuenta hoy con aproximadamente 0,6 metros cuadrados de oficinas por habitante. El promedio mundial es de 1,9. Las oficinas seguirán por tanto experimentando un fuerte crecimiento en la medida que la actividad de servicios y los metros cuadrados por empleado sigan creciendo.

Tomás Casanova aborda en el Capítulo 24 la evolución del negocio hotelero en Chile, desde la perspectiva del inmobiliario. No se trata estrictamente de un activo inmobiliario ya que no resulta posible, hoy por hoy, arrendar la superficie hotelera por un valor por metro cuadrado. Esto está relacionado con el tipo de operación que es muy intensa en el caso de los hoteles y las formas de contratos con grandes cadenas o vía franquicias. Por otro lado, el negocio hotelero ha mostrado una notable expansión en la última década. La llegada de turistas ha subido permanentemente y supera ya los 5 millones por año. Adicionalmente el aumento de la actividad económica ha potenciado también la hotelería de negocios y no solo la turística. La demanda por hoteles está ligada fuertemente al crecimiento de PIB y Casanova discute los riesgos y oportunidades de esta clase de activo. Cabe señalar que el creciente desarrollo de proyectos de uso mixto, suele incluir entre sus usos, el de los hoteles.

Enrique Ovalle describe en el Capítulo 25 la evolución y desafíos en la oferta de bodegas y centros de distribución, las cuales han mostrado un fuerte desarrollo en los últimos años y elementos como calidad constructiva, seguridad y buenos accesos son claves para un desarrollo exitoso. Se trata de una clase de activo que requiere bastante know how. Los contratos suelen ser de plazos más cortos, haciendo esta clase de activo muy sensible al ciclo económico.

La renta residencial podría calificarse, para el caso de Chile, como una nueva clase de activo, entendida ésta como el desarrollo y explotación de edificios completos para arriendo. Esto es lo que en Estados Unidos se conoce como el multifamily. En Chile ha habido desde siempre una importante inversión de particulares en casas y departamentos para arriendo pero no concebida como inversión y operación de edificios residenciales completos. En el Capítulo 26 Felipe Swett detalla cómo nace este negocio en Chile y algunos elementos de éxito de este tipo de proyectos.

Los precios de suelo en Santiago sólo han subido en los últimos 30 años en Chile y es poco probable que bajen en los próximos años. Precios de suelo más altos han llevado a un creciente desarrollo de proyectos inmobiliarios de uso mixto. Estos sirven también para aprovechar mejor la normativa existente con adecuadas combinaciones de densidad y constructibilidad. En el Capítulo 27 Miguel Mujica plantea las ventajas de los usos mixtos, sus principales atractivos y los factores de éxito para su desarrollo.

En el Capítulo 28 Bernardita Lihn discute acerca de la gestión de activos. Prevalece a veces la idea que los activos inmobiliarios “funcionan solos”. Esto no es así. La mayoría de las clases de activo requiere de gestión de los contratos para rentabilizar su valor. La pregunta aquí es, ¿cómo mantener el valor de un activo en el tiempo? Una adecuada mantención, gestión comercial y permanente reevaluación de posibles reconversiones del activo son parte de la estrategia necesaria.

Rodrigo Díaz cierra la cuarta parte del libro con el Capítulo 29 que trata de la gestión inmobiliaria del no inmobiliario. ¿Cómo pueden empresas productivas o de servicios evaluar el potencial inmobiliario de sus activos? Los ejemplos de activos desperdiciados van desde sitios con uso comercial que son usados para plantas productivas, sitios con enorme potencial de constructibilidad que no son aprovechados y eventualmente se pierden por cambios en los planos reguladores, conllevando un importante daño patrimonial para sus dueños. Díaz esboza una metodología que permite hacerse una idea del valor inmobiliario de los activos y hacer un plan de acción para ellos.

La quinta parte trata del financiamiento y la inversión inmobiliaria. Contiene 4 capítulos.
Julio Aznarez describe en el Capítulo 30 las principales técnicas de evaluación de proyectos inmobiliarios. Se detalla el cálculo del valor presente neto o VAN y el de la tasa interna de retorno o TIR, métricas muy usadas en la industria inmobiliaria.

Felipe Morandé y Cristián Díaz describen en el Capítulo 31 la evolución del financiamiento habitacional y el crédito hipotecario en Chile. El mercado habitacional chileno sería impensable sin el crédito hipotecario ya que son muy pocas las personas capaces de acceder a una vivienda sin él.
Nicolás García describe en el Capítulo 32 el financiamiento de proyectos inmobiliarios. ¿Con quién y cómo financio mi proyecto? Es la pregunta que busca responder. Él mira en primer lugar las necesidades de liquidez y la evolución del riesgo en el desarrollo de proyectos inmobiliarios desde su inicio hasta su venta al usuario final o puesta en marcha en el caso de activos de renta. García discute en este contexto las alternativas de financiamiento. Éstas pueden ser a través de deuda o a través de capital. La deuda toma distintas formas según se trate de financiamientos más de corto plazo para el desarrollo o más de largo plazo para el período de operación del activo.

El Capítulo 33 de Fernando Sánchez cierra la quinta parte del libro y describe los activos inmobiliarios como alternativa de inversión. Los activos inmobiliarios constituyen una interesante clase de activo por su durabilidad y combinación riesgo-retorno. Sánchez muestra cómo estos activos tienen una rentabilidad que es inferior a la del mercado accionario y superior a la renta fija y con niveles de riesgo intermedios. Probablemente muchos inversionistas subponderan todavía en sus carteras los activos inmobiliarios y podrían alcanzar en ellas mejores relaciones riesgo-retorno si la incluyesen.

La sexta y última parte del libro está centrada más en la empresa inmobiliaria que en el negocio mismo y contiene 3 capítulos.

En el Capítulo 34, Vicente Dominguez reflexiona acerca de la evolución de la empresa inmobiliaria en Chile. Él destaca tres palancas que fueron clave para el desarrollo del mercado habitacional e inmobiliario chileno. Éstas son el subsidio habitacional, el crédito hipotecario y la disponibilidad de capital para el financiamiento inmobiliario. Dominguez destaca también la profesionalización de la empresa inmobiliaria en las últimas décadas.

Mauricio Varela y Juan Pablo Martínez plantean en el Capítulo 35 los desafíos que enfrentan los desarrolladores habitacionales. El Capítulo discute en una primera parte las claves que cualquier inmobiliario debe mirar para la sustentabilidad de su negocio. Se trata de un negocio muy volátil y donde hay que mirar los equilibrios macroeconómicos: crecimiento del producto, meses para agotar stock, inflación y otros indicadores.

Varela y Martínez señalan luego la importancia de la densificación equilibrada a la que deben apuntar los desarrolladores habitacionales. Esta idea combina la tendencia a desarrollos en zonas urbanas consolidadas (el llamado infilling) y al mismo tiempo a un rechazo de las comunidades por densidades muy altas en su entorno. Si la industria no quiere encontrarse con más regulación, congelamiento de permisos e importantes cambios en los planos reguladores, debe, ella misma, tomar cartas en esto. Esta será la discusión del panel que sigue.

El Capítulo 36 de Alfredo Enrione cierra este libro. En él se abordan los desafíos de gobierno corporativo de la empresa inmobiliaria. Se trata de un trabajo inédito ya que hay pocos estudios acerca del gobierno corporativo de las empresas inmobiliarias y ninguno para el caso de Chile. Enrione destaca en primer lugar la importancia que han cobrado los gobiernos corporativos en la discusión pública y para el éxito empresarial. Diversos factores han llevado a esto, entre los que destacan los escándalos empresariales —de los cuales la industria inmobiliaria no ha estado exenta— y la mayor necesidad de transparencia y accountability frente a inversionistas institucionales.

¿Qué sacamos en limpio? 36 capítulos conforman el libro “La Industria Inmobiliaria en Chile” y dan cuenta de la evolución, desafíos y mejores prácticas de esta industria. Ellos miran cómo ésta ha evolucionado en las últimas décadas, cuánto se ha logrado y cómo ha mejorado nuestra calidad de vida a través del mejoramiento de los espacios donde vivimos.

Los principales logros de la industria inmobiliaria son los altos estándares habitacionales alcanzados, tanto en el contexto de la Región como del Mundo. Chile cuenta con una alta tasa de vivienda propia y un alto grado de formalidad de su mercado habitacional, tiene la superficie comercial per cápita más alta de América Latina y también la segunda mayor superficie per cápita de oficinas Clase A y B en la Región. La infraestructura urbana como acceso a agua potable, alcantarillado, tratamiento de aguas servidas y electricidad alcanza niveles de países desarrollados y nuestro país cuenta con buenos índices de infraestructura pública y de transporte, aun cuando éstos requieran todavía mejoras y se aprecie una importante segregación espacial.

¿Cuáles son las principales conclusiones que surgen de este libro? No resulta fácil resumirlas y, teniendo claro que dejamos mucho fuera, nos atrevemos a resumirlo en las siguientes ideas.

[1.] Pensamos que la industria está todavía a medio camino hacia una industria más sofisticada, tanto en los desarrollos como en la administración de los activos inmobiliarios. Se requiere todavía una mayor división entre desarrolladores y constructoras; y entre inversionistas y operadores. Esta división implicará una mayor especialización y mayor productividad y rentabilidad en cada parte del negocio. La reducción de márgenes y rentabilidades tanto en los desarrollos como en la administración de los activos, forzará estos cambios en los próximos años.

[2.] Desde el punto de vista de la empresa inmobiliaria, los principales desafíos están en lidiar con la inherente volatilidad del mercado y ser capaz de mantener en el tiempo aquellos activos intangibles que son vitales para el éxito del negocio. La industria enfrenta más competencia, tanto en los desarrollos como por la tenencia de los activos y esto forzará más profesionalización e innovación para conseguir mejores productos y servicios. Ayudará a esto el desarrollar mejores gobiernos corporativos, los cuales son todavía incipientes.

[3.] La industria debe todavía aprender a conversar y buscar acuerdos estables con sus stakeholders, con sus clientes, con los vecinos de sus proyectos y con la autoridad local o regional para hacer una mayor contribución al desarrollo urbano. Mejores ciudades sólo serán posibles con mejores proyectos inmobiliarios que generen valor para todos los actores. En este contexto parece necesario un mayor diálogo entre la industria y la autoridad, al mismo tiempo que diversos aspectos de la planificación territorial deben ser revisados debido a la evolución de la industria por un lado y de la sociedad por otro.


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